Personskatteloven
Vælger I denne model, skal lejeindtægten, fratrukket ejerudgifter (fællesomkostninger, udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskat mv.) medtages som personlig indkomst. Renteudgiften fratrækkes kapitalindkomsten. Det betyder, at værdien af rentefradraget vil være ca. 32%, mens indtægten typisk beskattes med omkring 52%, ligesom man betaler arbejdsmarkedsbidrag og særligt pensionsbidrag af den personlige indkomst.
 
Virksomhedsskatteordningen
Vælger I virksomhedsskatteordningen, kan nettounderskuddet ved udlejning fratrækkes i den personlige indkomst.

Nettounderskuddet opgøres som lejeindtægten fratrukket alle ejerudgifter - også renteudgifter. Hvis I betaler topskat, får I en maksimal værdi af rentefradraget. Før underskuddet kan fratrækkes i den personlige indkomst, modregnes det dog i et eventuelt opsparet overskud fra anden virksomhed eller i anden positiv nettokapitalindkomst.

Brug af virksomhedsskatteordningen forudsætter, at indtægter og udgifter i forbindelse med udlejning holdes fuldstændig adskilt fra privatøkonomien. Rent praktisk kan dette gøres ved at oprette en speciel kassekredit til formålet.
 
Kapitalafkastordningen
Kapitalafkastordningen minder om virksomhedsskatteordningen, men der stilles ikke samme regnskabsmæssige krav.

Rent teknisk medtages lejeindtægten, fratrukket ejerudgifter ekskl. renter, i den personlige indkomst. Renteudgiften fratrækkes i kapitalindkomsten. På baggrund af lejlighedens værdi beregnes herefter et kapitalafkast, som både fratrækkes i den personlige indkomst, hvor fradragsværdien er høj, og samtidig tillægges kapitalindkomsten, hvor beskatningen er lav. På den måde opnår man også her fuld skattemæssig værdi af renteudgiften (kapitalafkastet må maksimalt svare til enten de faktiske renteudgifter eller til overskuddet ved udlejning før renteudgifter).

Kapitalafkastordningen anvendes typisk, hvis ejerlejligheden finansieres helt eller delvist kontant.
 
Hvornår skal der vælges?
I skal først tage stilling til valg af beskatningsform, når I skal udfylde selvangivelsen. Det er også muligt at skifte mellem de forskellige ordninger i løbet af den periode I ejer ejerlejligheden. Der gælder dog særlige regler for værdifastsættelse af lejligheden i forbindelse med ind- og udtrædelse af virksomhedsordningen.
 
Er I i tvivl om valg af ordning, er det altid en god idé at tale med en revisor.

Når lejligheden sælges
Når en lejlighed er købt med henblik på udlejning, skal en eventuel avance som hovedregel beskattes.

Avancen opgøres som forskellen mellem salgsprisen (med fradrag af salgsomkostninger) og købsprisen (inklusive købsomkostninger). Købsprisen forhøjes med 10.000 kroner for hvert år, I ejer lejligheden – I får dog ikke fradrag det år, hvor I sælger lejligheden.
 
Anvender I virksomhedsskatteordningen i det år, hvor I sælger lejligheden, skal avancen indgå i virksomhedens indkomst, og medregnes i årets resultat. Anvender man i stedet personskatteloven eller kapitalafkastordningen, skal I lægge avancen lægges til kapitalindkomsten.

Hvis salget medfører et tab, kan I modregne det i eventuel anden skattepligtig avance ved salg af ejendom, og tabet kan overføres til senere indkomstår.

Hvis I sælger lejligheden til jeres barn, skal salget ske til den aktuelle markedsværdi for umiddelbart at blive godkendt af skattemyndighederne. Normalt godkendes en pris, der maksimalt ligger 15 % under den seneste offentlige ejendomsvurdering.
 
I forbindelse med salget anbefaler vi at få en revisor til at hjælpe med den nøjagtige beregning af overskud og eventuel skattemæssig avance.